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Les différentes étapes de l’achat d’un bien immobilier en Espagne (par un non-résident)

InvexInformatif Les différentes étapes de l’achat d’un bien immobilier en Espagne (par un non-résident)

Les différentes étapes de l’achat d’un bien immobilier en Espagne (par un non-résident)

Dans cet article nous allons vous présenter les différentes étapes de l’acquisition d’un bien immobilier en Espagne. Ces étapes sont présentées à titre informatif et de façon non approfondie.  Dans de prochains articles nous reviendront plus en détails sur certains thèmes, tel que celui des  impôts ( thème particulièrement intéressant mais pour le moins pointu).

.Pour commencer, précisons qu’en Espagne, il n’existe pas de restrictions de droit de propriété, ainsi une personne non résidente souhaitant acquérir un bien sur le territoire , profitera des mêmes droits qu’un citoyen espagnol.

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1.Contrat de réservation

Une fois le bien immobilier choisi, l’agence immobilière (car généralement les acheteurs passent par une agence immobilière) vous demandera de verser une modique somme d’argent afin de pouvoir réserver le bien pendant quelques jours. Un  document à signer vous sera donné incluant les conditions de réservation.

2. Obtention du NIE (Número de Identificación de Extranjeros)

Le NIE est un numéro personnel et unique, indispensable pour tout étranger souhaitant acheter un bien en Espagne. Ce numéro figurera sur tous les documents. Pour obtenir le NIE, le demandeur devra fournir la documentation suivante:

  • Le formulaire EX15, rempli et signé
  • L’original et une copie du passeport, ou de la carte d’identité, ou du titre de séjour
  • Il faudra également communiquer les raisons économiques, professionnelles ou sociales motivant cette demande.

La demande de NIE pourra être présentée en Espagne, au bureau des étrangers ou au Commissariat Général des étrangers, directement par la personne intéressée ou par un représentant ayant un pouvoir de procuration.

3. Ouverture d’un compte bancaire

Une fois le NIE en poche, l’acheteur devra  ouvrir un compte courant en Espagne. Pour l’ouverture de ce dernier, la banque vous demandera le NIE et le passeport en cours de validité pour les citoyens de l’Union Européenne.

Il vous sera impossible d’acheter un bien immobilier en Espagne sans un compte bancaire. Le compte est également nécessaire pour le paiement des frais tels que les factures d’électricité, de gaz, le paiement des impôts…

4. Signature du contrat de « Arras »

En Espagne, avant la passation de l’acte  de vente chez le notaire,  il est commun de signer un contrat privé appelé le contrat de « Arras ».

Même si ce contrat n’est pas obligatoire, il  pourrait être considéré comme le document le plus important du processus d’achat car c’est dans ce dernier que se trouvent toutes les conditions d’achat et de vente déterminées par les deux parties. Il faudra être particulièrement vigilant lors de la négociation et de la rédaction de ces dites conditions. Toutefois, si ces dernières sont respectées, le contrat de « Arras » garantit la vente à venir.

Dans le contrat de « Arras » trouvera la date limite de l’enregistrement public du contrat, le prix d’achat, la distribution des frais et impôts entre acheteur et vendeur et les conséquences du non – respect  du contrat.

Au moment de la signature du contrat, l’acheteur verse une somme allant de  5% à 10% du montant total du bien au vendeur. Si le contrat n’est pas respecté par l’acheteur, ce dernier perdra l’argent versé préalablement, et si c’est le vendeur qui ne respecte pas les conditions, il devra rendre le double du montant à l’acheteur.

Cependant, il faut faire attention car il existe trois types de contrat de  « Arras » et seulement un sur les 3 suppose le reversement du double en cas de non-respect du contrat de la part du vendeur.

NB: Le contrat de « Arras » n’est pas obligatoire car il est possible de signer directement l’acte définitif chez le Notaire.

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5. Passation de l’acte authentique d’achat

Le jour convenu, le vendeur et l’acheteur se présenteront chez le notaire afin que ce dernier atteste de la transmission et de l’acquisition du bien grâce à la passation de l’acte authentique.

Lors de cette passation, le vendeur devra remettre à l’acheteur la documentation prévue par la législation en vigueur (le titre de propriété, le certificat d’occupation, le certificat de consommation énergétique et le certificat attestant que le vendeur est bien en règle en terme de fiscalité).

L’acte contiendra les données personnelles de l’acheteur et du vendeur, la description du bien, les charges, le prix, le mode de paiement et d’autres termes et conditions que les deux parties estimeront nécessaires.

Lors de cet acte le vendeur recevra l’intégralité du montant de la vente. Le paiement sera effectué soit grâce à un chèque de banque ou par virement bancaire. Le montant maximal pouvant être versé en liquide est de 2500 pour une personne résidant en Espagne et de 15 000 euros pour une personne non-résidente.

Si l’acheteur ne dispose pas de l’intégralité du montant du bien, l’achat pourra être effectué grâce à un crédit hypothécaire.

Les frais de constitution du crédit hypothécaire atteignent approximativement les 2% du capital accordé et le taux d’intérêt applicable est souvent  de 4 %.

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6. Paiement des impôts et frais 

Certains impôts/frais seront payés par le vendeur et d’autres par l’acheteur.

En ce qui concerne l’acheteur :

  • Les impôts : L’achat du bien peut être assujetti à l’Impôt sur les Transmissions Patrimoniales ou à la TVA en fonction de la nature juridique du vendeur et il s’agit de la première transmission ou non. Si le vendeur est une personne physique, l’acheteur payera l’Impôt sur les Transmissions Patrimoniales (le taux en Catalogne est de 10% de la valeur d’achat. Le taux d’imposition varie en fonction de la communauté autonome dans laquelle se trouve le bien).

Nous vous expliquerons plus en détail les spécificités fiscales de l’achat immobilier dans un futur article.

 En cas de crédit hypothécaire, il faudra payer l’Impôt sur les Actes Juridiques Notariés qui est de 1,5% de la valeur de l’hypothèque.

  • Les frais : L’acheteur doit payer les frais suivants :

Frais de notaire : ils se calculent en fonction de la valeur du bien et peuvent généralement atteindre les 1 %.

Frais du Registre de la Propriété : Le Registre de la Propriété retient également une taxe pour l’inscription du titre de propriété. La taxe varie également en fonction de la valeur du bien et représente généralement moins de 1% de la valeur de celui-ci.

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En ce qui concerne le vendeur :

  • Les impôts : Il devra payer l’IIVTNU (Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), plus connu sous le nom de la plus-value. Cet impôt municipal taxe la hausse de la valeur des terrains et le tarif dépend de chaque municipalité.
  • Frais d’agence immobilière : se situent généralement entre 3% et 5% du montant total de l’opération.

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7. Inscription au Registre de la propriété

Une fois les impôts de la transmission du bien payés, il faut inscrire le titre de propriété au Registre de la Propriété.

Le registre de la Propriété n’accepte que les documents notariés et les décisions de justice, de cette façon il est fondamental de réaliser l’achat de vente chez le notaire.

La durée nécessaire à l’inscription est d’environ un mois.

8. Communication de la transmission au Registre Foncier 

L’acte d’achat doit être communiqué au cadastre immobilier afin que le nouveau propriétaire soit reconnu par les différents organismes municipaux. Normalement, c’est le notaire qui s’en charge mais il faudra le lui spécifier.

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Il est important de rappeler que s’adjoindre les services d’un avocat pour acheter un bien immobilier en Espagne est primordial. En France, les transactions immobilières sont prises en charge par un notaire alors qu’en Espagne ce dernier tient plus le rôle d’un officier administratif que d’un véritable conseiller. Ainsi, la toute première étape du processus d’achat d’un bien en Espagne est de recherche un avocat compétent et expérimenté. 

 

Marine Dhap
Invex Consulting

Rambla Catalunya, 110 ppal

+(0034) 934 881 914.

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